집이 더 오를까? 지금쯤에서 집을 사야 할까? 아마도 누구나 고민하는 한가지 일것이다. timing 현재 이 시점이 언덕을 더 오를지 아니면 시점부터 내리막으로 가야 하는 건지에 대한 근본적인 고민일것이다. 지금 이 상황을 어떻게 해석하고 어떤 action을 취해야 할지는 아마도 개인적인 결정의 영역일것이다. 그러나, 좀더 상황을 명쾌하게 확실하게 왜냐하면 내 재산을 날려버릴 수 도 있는 중요한 원인제공이 될 중요할 시점인것이다. 먼저 현재의 집값은 적정한지를 한 번 생각해 보아야 할 것이다. 추가 상승여력이 있을지에 대한 판단이 필요한 영역이기 때문이다.
도대체 100% 넘는 주택 보급율인데 그러면 왜 보급율이 100%가 넘는데도 집없는 사람이 존재하는 이유는 백퍼 집이 돈벌이 수단으로 쓰이다 보니 집을 재테크의 가장 중요한 수단이라는 것이 명확한 것이다. 그러면 과연 우리의 집이 없는 사람은 얼마가 있는지 파악할려면
서울시의 주택보급이 안된사람이 51%이면 일반가구 기준이면 세대주 기준으로 381만중 193만의 사람이 무주택자라는 자료인데 보고도 잘 못믿겠다. 결국 주택보급율은 100%인데 50% 넘는사람의 세대주가 집이 없는 것이다. 그러면 주택을 1가구 1주택은 제외하고 2가구이상 집을 가진사람들의 비율이 얼마나 돼는지 함 찾아보자! 그런데 왜 2채이상 가지고 있을까? 모회장처럼 여기저기 추문을 뿌리기 위해서 아니면 집이 돈벌이 수단이라는 것인데 어떻게 돈벌이 수단으로 주택을 활용하는 이유를 찾아보자!
1주택자는 위의 표처럼 1100만이 1채를 가지고 있고 156만이 2채이상을 41만명이 3주택이상을 가지고 있다. 그러면 이들에게 197만명 2채이상 가지고 있는 사람들은 세금을 때리고 오히려 1주택자에 대해서는 세제 보완을 해주면 돼는데 왜 주택정책이 이렇게 어려울까?
사실은 고가의 1채를 가지고 있는 강남에 존재하는 20억이상의 주택들이 즐비하기 때문이다. 그러면 고가의 주택을 보유한 사람들에게 종부세를 부과하고 다주택자에게는 세금으로 책정하면 돼는데 사실은 문제가 돼는 이유는 세금과 부동산 정책이 즈그들 즉 정치인들의 대다수 표심과도 연결돼 있으니 정책만을 가지고 협의할 수 없는 입장만이고 국민의 복지만을 생각하고 1100만의 가구의 제외시키면 사실은 1가구당 3인으로 잡으면 사실은 3300만명의 표심을 잃어버리면 정치는 아작이 나니 그 중간의 입장에서 무주택자를 충족시키고 집가진 사람들의 세제도 적정하게 유지시키는 문제로 사실은 반복돼는 문제인것이다. 특히 서울의 주택보급율은 50%미만이니 사실은 무주택자의 편을 들어주지 않을 수도 없는 입장인것이다.
그러면 주택이 실제로 거래되는 주택거래율에 대한 자료를 보면 실제로 시장에서 주택에 반영돼는 거래현황을 들여다보기로 하자!
2019년 상반기 아파트 서울 거래량은 2018년 상반기 비해 50%수준인 43만채인데 언론이 호들갑을 떠는 이유는 왜 언론은 유독 부동산에 대해서만큼은 저렇게 지랄스럽고 극악스럽게 국민의 귀와 눈을 멀게하고 흑세무민하는지 이유를 보면 광고가 언론사에 끼치는 영향이 절대적이라는 것이다.
숫자는 구지 정확히 보지 않아도 됩니다. 기존광고시장에서 인쇄매체의 성장율이 지속해서 하락중인데 이탈율이 더 심한 상황이고 신문 전체 광고시장을 1조4천억원이라 생각해 보면 1조4천중에 부동산이 얼마를 차지하고 있으면 그 시장에 업종에 대한 의존도를 파악해 볼 수 있다.
유일하게 업종 전체 광고비가 줄지않는 영역은 아마도 부동산이 가장 좋을 것이고 아마도 업종별 신문사 집행하는 단가가 존재하는데 건설광고의 단가가 상당히 높은 편이다 보니 아마도 광고시장에서 특히 신문사 편집에서 부동산은 뗄레야 뗄수없는 악어와 악어새인 것이다. 그러면, 신문사의 편집이나 부동산업종에 대한 평가는 실제보다 상당히 부풀려질 수 밖에 없는 상황일 것이다. 그러다보니 시장에 대한 올바른 이해나 정확한 부동산 업종 상황에 대한 올바른 정보라고 판단하기 보다는 여러가지 변수를 종합적으로 이해하고 다른 정확한 상황을 이해를 도와야 할 것이다.
과거 사례를 한번 파악해 보자
집이 오르기 시작하면 대개는 2년을 정책을 소비하는데 쓰인다. 대개는 단계별로 왜냐면 정당이 정책을 쓰는이유는 복지랑도 상관이 있지만 정권창출과 뗄레야 뗄수 없는 관계가 있기 때문이다. 정부의 정책은 정권과 너무나도 밀접하게 연결돼다 보니 선거와 밀접한 관련이 있기 때문이다. 2년차 정권이기 때문에 부동산 정부 정책은 초강수를 써서 안정화 시킬것이기 때문이다. 세계 경제와 밀접하게 연결돼있기 때문이다.
분양가에서 거래되는 프리미엄의 존재를 프리미엄의 가치를 인정해야 하는 것은 당연한데 왜 분양가 공개념을 왜 아파트에 관련돼서는 이러한 프리미엄을 인정하지 않으려 하는 것은 생산원가도 명확하지도 않고 실제로 생산원가도 연간 지속적으로 상승해 온 상황이고 이러한 상승에 대한 투명도도 인정돼지 않았고 거기에 리스크비용이 너무 인플레이션돼 있다고 생각하는 것 같다. 거기에 아파트에 약간은 공공재 개념을 투영해서 과다한 이중 삼중의 이윤을 추가하는 것은 배제되어야 한다는 것이다. 우리의 주택시장이 보급율에 비해 197만채를 가진 사람들의 그들만의 돈벌이로 변질되는 것은 막아야 된다는 생각이다. 그것이 재개발이든 신규수요든지 간에 이중삼중의 과다한 이윤은 방지가 되어야 한다는 생각에서 출발한 듯하다.
■ 분양원가공개는 건설업 투명성 확보 및 주택가격 안정화라는 목적에 따라 2007년 처음 도입
■ 원가공개에 따른 주택가격 안정화에 대한 실효성 의문 지속, 건설업계 반발로 분양물량 감소
■ 분양원가공개에 따른 주택가격 하락 효과보다 로또청약 등 청약시장 과열 부작용 우려, 향후 제도 확대에 유의
사실 분양원가 공개에 대한 이야기는 지속해서 요청이 있었지만 건설사도 사기업이라는 이유로 기업의 영업비밀이라는 이유로 계속 고비가 있어 왔지만 아파트라는 것은 기존 다른 건축물에 비해 국민의 거주권이라는 이유에서 영업비밀이라는 대 원칙에 앞선 가치가 있어 보인다. 사실 그동인 기업은 너무 과다한 이익을 취해왔다는 것도 사실이다. 만약 그러한 투명성과 건전성이 보장 돼었다면 구지 이러한 논의나 논쟁은 필요없겠지만 말이다. 그리고 기업이 취하는 이윤의 추구에 대해서 불법이라고 억지주장을 하는 것은 아니지만 공정함이 담는것은 기본적인 사항 일것이다. 그리고 건설사의 이윤추구도 결국엔 국고의 지원이 있어왔고 그러한 것을 등에 업고 또다른 이익을 취하는 것은 필터링이 필요한 것이다.
2022년까지 정부는 20만호의 공급정책을 준비하고 있는데 평균 20만가구의 공급을 준비하고 있구먼 그러면 지금이후로 평균 공급부분은 상당히 채워질 듯 하다.
1. 부동산 부양정책 1963년 저소득층의 주거안정을 위해 도입했는데 68년에 도입되었고 분양원가 연동제로 시작되었던 것이다. 2005년 도입 2007년 민간으로 도입 2015년 부동산 활성화를 위해 폐지하고 부동산 부양정책으로 주택가격 오름 더이상의 상승을 억제하고 안정화를 꽤하려 함이 목적
2. 분양가 상한제 조건으로는 3개월간 주택상승율이 물가상승율의 2배 / 최근1년간 해당지역 공급주택 경쟁율이 5:1이상/ 3개월간 주택가격상승율이 물가상승율의 2배/ 거래량이 20%이상증가해야 하는 경우 이조건의 3가지 이상이면 가능하는 제도 매매가가 아닌
3. 가격이 대폭하향할것으로 조정될 수도 있고 20% 가량 떨어질 수도 있음: 현재 강남분양가의 20%가 적용될 경우 후분양까지 규제의 사각지대까지 적용이 가능하다.
4. 2009년 분양가상한제 적용시 공급감소로 인한 가격이 상승했다는 이야기는 2011년 이후의 문제는 건설사가 꾸준한 분양시 가격이 떨어질 수 있다. 2012년 리먼브라더스로 인한 공급량이 줄었는데 그것을 잘 못 이야기한 케이스고 마진이 적으면 분양을 안 할거라는 이야기는 건설사의 기본생리를 호도하는 것이고 건설사는 오히려 생존을 위해서 다이어트를 할 것이다. 여론몰이로 그 이상 이하도 아니다.
4. 로또분양으로 인한 투기조장분은 투기활성화된다는 것은 로또분양 투기활성화된다는 것은 비싸게 매매로 사기보다는 매매수요는 줄어들고 기다릴것이기 때문에 로또분양은 4~8년의 전매제한이 풀리면 가격이 정상화될것이고 로또분양으로 이익을 보는것도 1순위 청약의 실수요자들의 이익이 돌아가는 것이기 때문에 전혀 문제 없을듯하다. 정책이 올바르면 도입을 해야 한다.
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