일부 경제학자들은 정부가 문제의 규모를 오해하고있을 수 있다고 제안합니다.
주택 가격은 빠르게 상승하고 있지만 인플레이션에 대한 주요 지표를 기반으로 반드시 알 수는 없습니다. MARKETWATCH 사진 일러스트 / ISTOCKPHOTO
급등하는 주택 비용은 인플레이션을 13 년 동안 최고로 끌어 올리는 데 도움이되었습니다. 그러나 정부 통계가가 소비재 가격을 추적하는 방식은 최근 몇 달 동안 주택 가격이 얼마나 폭발적으로 증가했는지를 놓치고있을 수 있습니다. 노동 통계국 (Bureau of Labor Statistics)이 목요일 발표 한 월간 소비자 물가 지수 최신판 에 따르면 4 월과 5 월 사이 주택 비용은 0.4 % 상승했다 . 작년에 비해 세입자와 주택 소유자의 주택 가격은 2.2 % 상승했습니다.
전체적으로 주택 가격 상승은 5 월 전체 인플레이션 상승 의 1/4 이상을 차지했으며 이는 정부 경제학자들이이 지출 범주에 얼마나 비중을 두 었는지를 반영합니다. 그러나 집을 사고 파는 자신의 경험을 바탕으로 2.2 %의 수치가 맞지 않는 것 같다면 놀라운 일이 아닙니다. 모든 사람이 주택 가격 상승률에 동의하는 것은 아닙니다.
소비자 물가 지수 최신판은 주택 가격이 작년에 비해 2.2 % 상승했다고 밝혔고, 다른 보고서에 따르면 주택 가격은 13 % 이상 상승했다. 다른 데이터는 주택 가격 상승 및 임대 성장 속도가 훨씬 더 빠른 속도를 제시했습니다.
3 월 케이스-실러 주택 가격 지수 의 가장 최근 보고서에 따르면 주택 가격은 2005 년 이후 가장 큰 성장률 인 13 % 이상 상승했습니다. 그렇다면 CPI는 주택을 어떻게 계산합니까?
첫째, 주택 단위 자체는 CPI 시장 바구니에 포함되지 않습니다.
둘째, 가격 변화를 확인하기위한 임대 데이터는 6 개월마다 수집됩니다. 대부분의 다른 CPI 항목에 대한 계산은 매월 또는 격월로 수집됩니다. "대부분의 다른 경제 시리즈와 마찬가지로 CPI는 주택 단위를 소비 항목이 아닌 자본 (또는 투자) 재화로 간주합니다." 라고 노동 통계국은 말합니다 . "주택 및 기타 주택을 구입하고 개선하는 데 지출하는 것은 소비가 아니라 투자입니다." “세입자가 거주하는 주택의 대피소 비용은 임대료입니다. 소유주가 거주하는 주택의 경우 보호소 비용은 소유주가 집을 임대 할 때 지불해야하는 암시 적 임대료입니다.”라고 덧붙였습니다.
정부 여론 조사원은 주택 소유자에게 다음과 같이 질문합니다. "오늘 누군가가 귀하의 집을 임대한다면, 가구가없고 공과금없이 매달 얼마를 임대 할 것이라고 생각하십니까?" 그리고 그들은 세입자에게 묻습니다.“차고 및 주차 시설에 대한 추가 요금을 포함하여이 유닛의 [가정]에 대한 임대료는 얼마입니까? 지역, 주 또는 연방 기관의 직접 지불은 포함하지 마십시오. 이 기간은 얼마입니까?”
주택은 다른 상품과 다릅니다 소유권 보험 회사 인 First American Financial Services FAF의 수석 이코노미스트 인 Mark Fleming은“주택 가격 상승률은 인플레이션과 유사하지 않습니다 . 우선 주택은 매우 기본적인 필수품입니다. “대피소에 대한 수요는 사라지지 않습니다. 단지 이동합니다.”라고 플레밍은 말했습니다. 다시 말해서, 항공료 가격이 지난 달처럼 7 % 치솟 으면 가족들은 그 여름 휴가를 떠나지 않기로 결정할 수 있습니다.
주택과 관련하여 그 선택은 그렇게 간단하지 않습니다. 쉼터 비용이 증가함에 따라 "극도로 저소득층 세입자에게 계단식 영향을 미칠 수 있습니다"라고 National Low Income Housing Coalition의 연구 담당 부사장 인 Andrew Aurand가 말했습니다.약 920 만 명의 '극 저소득'세입자가 소득의 1/3 이상을 보호소 관련 비용으로 지출하고 있습니다.
— Andrew Aurand, National Low Income Housing Coalition의 연구 부사장
Aurand의 조직에서 실시한 연구에 따르면 920 만 명이 넘는“매우 저소득”세입자가 주택 비용 부담을 받았고 이는 소득의 1/3 이상을 보호소 관련 비용에 지출했음을 의미합니다. 이들 가구 중 다수는 주택에 50 % 이상을 지출하여 다른 구매를 위해 적은 돈을 남깁니다. 이 가정의 대안은 머리 위로 지붕을 잃는 것입니다. 최근 몇 년 동안 많은 미국인들에게 이것이 현실이되었습니다. 트럼프 행정부가 발표 한 2019 년 연구에 따르면 전국에서 매일 밤 50 만 명이 넘는 사람들이 야외에서 잠을자는 반면 더 많은 사람들이 소파에서 서핑을하거나 집이없는 사람들을 위해 대피소를 활용한다고 추정했습니다.
한편, 집을 소유 한 사람들에게 부동산을 사는 것은 바나나를 사는 것과 같지 않습니다. 그 바나나를 소유하는 것은 장기적으로 재정적으로 이익을 얻지 못하지만, 집을 소유하면 그 가치가 증가하고 그로 인한 이익을 기대할 수 있습니다. 그러나 주택은 주식처럼 순수한 투자 자산이 아닙니다. 두 가지가 혼합되어 있습니다.
주택 가격은 인건비와 목재 비용 상승으로 인해 실제 구조 자체가 더 가치가있을 수 있지만 사람들이 그 가치를 자본 투자로보기 때문에 상승 할 수 있습니다. 주택 가격은 인건비와 목재 비용 상승으로 인해 실제 구조 자체가 더 가치가있을 수 있지만 사람들이 그 가치를 자본 투자로보기 때문에 상승 할 수 있습니다.결과적으로 경제학자 나 정부 통계학자가 주택 가격 상승을 보는 방식과 이것이 소비자에게 의미하는 바에 불일치가있을 수 있습니다.
“주택을 사기 위해 가격이 너무 빨리 상승하는 시장 환경에서 경제학자들은 그것이 자본재의 가격 상승이라고 말할 것입니다.”라고 전국 주택 건설 협회의 수석 이코노미스트 인 로버트 디츠가 말했습니다. "그러나 구매자에게는 더 높은 생활비를 의미합니다." 주택 인플레이션이 다른 이유 사람들은 대부분의 다른 제품과는 다르게 주택 대비 인플레이션을 경험하므로 측정하기가 어렵습니다. 전형적인 주택 소유자의 경우 주택 비용은 지난 한 해 동안 크게 변하지 않았을 것입니다.
“당신이 집에 고정 모기지를 가지고 있다면, 그 집에서의 생활비는 얼마나 변합니까? 그다지 많지는 않습니다.”플레밍이 말했다. "해마다 바뀌는 유일한 것은 세금 및 보험에 대한 에스크로입니다."
임차인이 있어도 주택 가격은 매달 오르거나 내리지 않습니다. 이것이 바로 노동 통계국 (Bureau of Labor Statistics)이 CPI 상품 바구니에있는 대부분의 다른 항목보다 주택 데이터를 더 자주 수집하는 이유입니다.
임차인과 구매자의 경우 생활 방식이 변경되면 비용이 변경됩니다. 새 집으로 이사 할 때 새 임대 계약에 서명하거나 모기지를 재 융자하십시오. 미국인들은 주택 비용이 얼마나 오르고 내리는 지 알아야합니다. 주거용 부동산이 미국 경제의 엄청난 부분을 차지하기 때문입니다. 그러나 미국인들은 주택 비용이 얼마나 오르고 내리는 지 알아야합니다. 주거용 부동산이 국가 경제의 엄청난 부분을 차지하기 때문입니다.
정부의 소비자 물가 지수 (Consumer Price Index)는 집주인이 집주인에게 지불하는 것이 아니라 주택 소유주가 지불하는 금액 인“임금 된 임대료”를 계산합니다. 그렇게하지 않으면 GDP가 실제로 하락할 것이라고 Dietz는 말했다.“세입자가 지불하는 시장에서 임대료가 될 돈이 갑자기 사라지기 때문입니다.” 이 문제를 해결하기 위해 정부는 설문 조사 데이터에 의존하여 임차인과 주택 소유자의 주택 비용 추정치를 산출합니다. 임차인의 경우, 그들은 단순히 주택 비용을 얼마만큼 지불하는지 묻습니다.
그러나 소유자는 모기지 지불액이 무엇인지 묻지 않습니다. 결국 모든 사람이 모기지가있는 것은 아닙니다. 대신 현재 주택을 임대하기 위해 임대료를 얼마로 청구 할 수 있는지 추정해야하는 이유입니다.
정부 통계 학자들은 동일한 미국인 집단을 주기적으로 조사하여 결과를 산출하고 시간 경과에 따른 변화를 추적하여 주택 비용을 추정합니다.
민간 부동산 투자 회사 인 KIMC의 사장 겸 최고 투자 책임자 조나단 니델은“인플레이션과 주택 가격의 [변동]은 일반적으로 일치했습니다. 그는 주택 가격 상승이“어떤 상황에서는 인플레이션을 초과했다”고 덧붙였다.
그러나 일부 연구자들은 이러한 접근 방식이 주택 시장에서 발생하는 진정한 인플레이션을 식별하는 데있어 과소 평가 및 / 또는 느릴 수도 있다고 주장 했습니다.
Fannie Mae FNMA 의 새로운 분석 , -0.83 % 일반적으로 주택 가격이 실제로 상승하는 시점과 그 가격 상승이 소비자 물가 지수와 같은 인플레이션 보고서에 반영되는 시점 사이에 지연이 있음을 보여주었습니다.
COVID-19의 역할
COVID-19 대유행으로 인한 주택 선호도와 수요의 변화는 주택 시장에서 인플레이션의 영향을 측정하는 우리의 능력을 복잡하게 만들었습니다. 갑자기 원격으로 일할 수 있다는 것을 알게 된 부유 한 미국인들은 주요 도시에서 벗어나 교외에있는 더 크고 저렴한 집으로 이사하기로 결정했으며, 그 과정에서 종종 비용을 절약했습니다. 그 결과 값 비싼 지역의 임대료가 하락했습니다.
그러나 더 저렴한 지역에서는 임대료가 실제로 증가했습니다. 전염병으로 인해 일자리를 잃은 미국인들은 더 저렴한 주택을 찾기 위해 서두르고 교외의 가장 저렴한 아파트와 주택의 임대료를 인상했습니다. 이러한 영향은 사라지기 시작했지만 발생하는 시간 지연을 감안할 때 소비자 물가 지수와 같은 공식 측정에 계속해서 부담을 줄 것입니다. 전염병으로 인해 일자리를 잃은 미국인들은 더 저렴한 주택을 찾기 위해 서두르고 교외의 가장 저렴한 아파트와 주택의 임대료를 인상했습니다.
그렇다면 주택은 빠르게 비싸지고 있습니까? 경제학자들은 대답은 그렇다고 동의합니다. First American Financial Services에는 고유 한 측정 값 인 Real House Price Index가 있습니다.이 지수는 명목 가격 상승과 일반 이자율 및 가계 소득을 기준으로 부동산을 구매할 수있는 미국인의 능력을 비교합니다.
2018 년부터 2020 년 초까지의 기간 동안 미국인의 구매력이 주택 가격보다 빠르게 상승했기 때문에 실질 주택 가격 지수 가 하락하고 있었다고 플레밍은 말했습니다. 더 이상 그렇지 않습니다. “디플레이션이 인플레이션으로 바뀌 었습니다. 금리가 올라 갔기 때문이 아니라 – 조금만 올라 갔기 때문입니다 – 그러나 집값이 미친 듯하기 때문입니다”라고 플레밍은 말했습니다.
주택 가격이 그렇게 빠르게 상승하는 이유는 매우 간단합니다. 대 불황 이후, 건설 산업이 회복하기 위해 노력하면서 주택 건설 활동은 거의 중단되었습니다. "디플레이션이 인플레이션으로 바뀌 었습니다. 금리가 올라 갔기 때문이 아니라 – 조금만 올라 갔기 때문입니다.
– 집값이 미친 듯하기 때문입니다."
— Mark Fleming, First American Financial Services의 수석 이코노미스트
그 결과, 새로운 주택 건설은 인구 증가와 새로운 가구 형성에 보조를 맞추지 못했습니다. 밀레 니얼 세대가 결혼을하고 아이를 갖기 시작했듯이, 주택 구입 관심사의 전통적인 특징 인 주택 시장에 심각한 주택 부족이 발생했습니다. 전염병으로 인해 원격 근무와 저금리로의 전환은 상황을 악화시킬뿐입니다. 주택의 급격한 인플레이션을 해결하기위한 주요 해결책은 더 많은 집을 짓는 것입니다. Dietz는“주거용 건설 산업의 공급 측면에서 우리가 직면 한 몇 가지 문제는 2022 년까지 지속될 것입니다. 이러한 과제는 높은 목재 비용에서부터 건설 프로젝트를 완료 할 숙련 된 작업자의 부족에 이르기까지 모든 영역에 걸쳐 있습니다. 또 다른 요인 : 전국의 구역 규정은 많은 도시에서 더 밀집된 주택 건설을 방지하여 그 과정에서 주택 가격과 임대료를 효과적으로 상승시킵니다.
마지막으로, 새로운 주택 건설만으로는 모든 미국인이 문제를 쉽게 해결할 수 없습니다. 높은 비용으로 인해 입문 부동산에 대한 수요와 경쟁이 가장 강하더라도 건축업자가 더 비싼 주택을 짓는 것이 더 쉽습니다. 시간이 지남에 따라 주택 시장의 최하위 계층에 대한 집중력이 높아짐에 따라 최소한의 주택 가격이 상승하고 있습니다. Aurand는“수요를 충족시키기 위해 더 많은 공급을 구축하면 결국 극도로 저소득층 및 저소득층 세입자에게 도움이 될 것이라는 주장이 있습니다.”라고 Aurand는 말했습니다. "그러나 시장은 대부분 극도로 저소득층 세입자에게 적절하게 서비스를 제공하지 않을 것입니다."
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