임대차 3법이 급물사을 타고 있습니다. 28일 임대차 3법중 하나인 전월세 신고재를 담은 부동산 거래 신고법 개정안이 국회 국토교통위원회를 통과했습니다. 최근 도심 새아파트를 중심으로 전세가격이 폭등하면서 지속적인 상승세로 불안해지는 양상이다. 이에 당정은 임시국회내에 임대차 3법을 서둘러 통과시킨다는 입장잉다. 임대차 3법을 시행하기도 전에 전세가격이더 상승할까봐 걱정과 우려가 크기 때문이다. 임대차3법은 계약갱신 청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제의 3가지인데 가장 큰 목적은 서민들의 주거안정과 연관성이 큰 법안이다.
전세값이 오르고 있는데 이는 집값급등 대출규제, 청약대기등으로 전세수요는 늘고 있는데 비해 공급량은 부족해 세입자들을 보호하기 위함인데 그 상승세가 지역전반, 열립, 빌라등 비아파트 상품까지 확대돼면서 임대차3법의 도입이 빠르게 진행되고 있는 상황이다. 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 담은 주택임대차보호법 개정안도 국회 법제사법위원회에 상정돼 있는 상황이다.
임대차3법의 기본은 2+2안과 임대료상승폭 5% 조건입니다. 기존 2년 전세계약이 끝나면 세입자가 한 번 2년 계약 연장을 요구할 수 있는것입니다. 계약연장 갱신 시 임대료는 직전 계약 임대료의 5% 이상 올릴 수 없습니다.
계약갱신 청구권은 한 번 2년 계약 연장을 요구할 권리가 기존 계약 세입자에게 주어지는 겁니다. 전월세 신고제는 전월세 거래를 하면 30일 내에 임대 계약사항을 관할 지방자치단체에 신고하는 제도입니다. 임대계약 당사자와 보증금 및 임대료, 임대기간, 계약금, 잔금 납주일 등이 신고사항입니다. 신고대상 지역과 주태요건은 시행령을 통해 정합니다. 해당주택의 경우 임대 계약사항을 신고하면 자동으로 확정일자가 부여되는 겁니다.
기본적으로 임대율 상한이 5%로 정해졌기 때문이다. 임대차 계약은 2+2가 가능해졌기 때문이다. 자치단체장이 5%에서 다시 정할 수 있다. 새로 계약을 할때는 5% 제한없다. 최소2년계약
시장이 안정화될거라며 반대한 새누리당 이새들 정말 나쁜 사람들이네! 결국 여기저기 그들이 만들어 놓은 상황에 대한 증거가 계속 나오는 구나!
―임대차 3법은 언제부터 시행되나
"국무총리실은 오는 31일 임시 국무회의를 열고 임대차 3법 중 전·월세 상한제, 계약갱신청구권제를 바로 공포·시행할 예정으로 알려졌다. 다만 전·월세 신고제는 2021년 6월 1일부터 시행된다."
―이미 여러 차례 연장해 전세로 살고있는 사람도 이 권리를 행사할 수 있나
"가능하다. 계약갱신청구권은 법 시행 이전부터 전·월세를 살고 있는 세입자에게도 소급 적용된다. 이전에 몇 번 계약을 갱신했는지는 상관없이 법 규정에 따라 계약갱신청구권을 한 차례 사용할 수 있다."
―올해 10월 1일 전세 계약이 끝난다. 이미 집주인은 '재계약을 하지 않겠다'고 했다. 이 경우에도 계약 연장이 가능한가
"법 시행일을 기준으로 기존 계약이 1개월 이상 남았다면 연장을 요구할 수 있다. 세입자는 계약 만료 1개월 전까지만 계약을 연장하자고 집주인에게 통보하면 되기 때문이다. 집주인은 특별한 사유 없이 세입자의 요구를 거부할 수 없고, 전세금도 5% 이내로만 올려야 한다. 만약 8월 1일에 시행된다면 만기가 9월 이후인 사람들은 모두 적용받을 수 있다. 시행일은 아직 정해지지 않은 상태다."
―법 시행을 앞두고 기존 세입자에게 '계약 해지'를 통보하는 내용증명을 보냈는데 효력이 있나
"법 시행 시점을 기준으로 1개월 이상 계약 기간이 남아 있다면, 집주인이 법 시행 전에 계약 해지를 통보했더라도 세입자가 계약 연장을 요구할 권리가 있다. 이 경우 내용증명에 효력이 없다."
―10월 전세 계약 만료를 앞두고 세입자와 ‘2년 연장, 전세금 1억원 인상’을 약속했다. 8월에 법이 시행되면 이 약속은 무효가 되나
"그렇다. 세입자가 요구하면 2년 연장을 해줘야 하고, 전세금은 최대 5%까지만 올릴 수 있다."
―집주인이 개정법 시행 전에 계약 해지를 통보하고 다른 세입자와 새로운 계약까지 이미 완료했다면 어떻게 되나
"이 경우엔 새 세입자를 보호해야 하므로 기존 세입자가 계약 갱신을 요구할 수 없다"
―계약갱신청구를 하려는데 집주인이 집을 다른 사람에게 팔았다. 새로운 집주인이 직접 집에 들어오지는 않는다고 하는데, 이 사람에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있나
"그렇다. 집을 팔면 매수자가 권리와 의무를 포괄승계 하기에 세입자는 새로운 집주인에게 계약 갱신을 요구할 수 있다."
―위와 같은 상황에서 새로운 집주인은 집에 직접 들어와서 살 계획이라고 한다. 이때에도 계약갱신청구권을 행사할 수 있나
"매수자가 법적 지위를 인정받는 경우 실거주 의사를 밝히면 기존 세입자의 갱신 청구를 거절할 수 있다. 하지만 새로운 집주인이 기존 세입자가 계약이 갱신됐다면 누릴 수 있었던 임대 기간에 다른 세입자를 들이면 전 세입자가 손해배상 소송을 제기할 수 있다. 실거주하겠다는 약속을 지키지 않았기 때문이다."
―집주인의 부당한 계약갱신청구 거절에 대해 손해배상을 청구할 수 있는 것은 집주인이 실거주하겠다고 속였을 때밖에 없나
"법에는 재건축으로 인한 멸실, 세입자의 과실 등 집주인이 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 여러 다른 사항이 나열돼 있지만 이런 이유로 인한 부당한 퇴거에 손해배상을 청구하게 하는 내용은 법에 따로 적시되지는 않았다."
―계약을 갱신했는데 세입자가 2년을 채우지 못하고 다른 곳으로 이사하면 중개 수수료를 물어줘야 하나
"그렇지 않다. 세입자는 계약이 갱신된 경우 임대차 기간이 남아도 필요에 따라 집주인에게 계약 해지를 통보할 수 있다."
―집주인은 어떤 경우 거절할 수 있나
"집주인이 직접 들어가 살거나 직계존속·직계비속이 거주할 목적인 경우에 한정된다. 다만 2년간 실거주해야 하고, 세입자는 집주인에게 실거주 사유를 증명하라고 요구할 수 있다."
―집주인이 실거주한다면서 계약 갱신을 거절해놓고, 제3자를 세입자로 들이는 경우에는 세입자가 무엇을 할 수 있나
"집주인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있다. 배상 규모는 3개월 치 월세(전세는 금리를 기준으로 월세로 환산), 또는 집주인이 다른 세입자에게 전·월세를 주면서 받은 임대료에서 계약 갱신 거절 당시 임대료를 뺀 금액의 2배, 갱신 거절로 입은 손해액 중 가장 큰 액수로 청구할 수 있다."
―집주인이 '실거주 목적'으로 갱신을 거절해놓고선 집을 매각했다. 손해배상 대상인가
"아니다. 제3자에게 세를 놓은 경우가 아니기 때문에 손해배상 대상에 해당하지 않는다."
―한 집에서 4년을 살았는데, 2년을 더 살려고 하는 경우에도 '5% 상한제'를 적용받나
"그렇다. 몇 번을 갱신하든 5% 상한이 적용된다."
―임대료를 5% 올리는 것은 어떻게 계산할 수 있나
"정부 등록임대주택 사이트인 '렌트홈'에서 임대료 인상률 계산기를 이용하면 편리하다. 보증금과 월세 수준 등 여러 조건에 대한 5% 인상 금액을 알 수 있다."
―한 집에서 4년을 전세로 살고 계약이 만료돼 새로운 집에 전세로 들어갈 경우 '5% 상한제'를 적용받나
"아니다. 새로 얻는 집에 대해 새로 하는 계약은 백지상태에서 하는 것이다."
한편 세입자들 사이에서는 전세계약서에 특약으로 '계약갱신청구권 행사하지 않겠다'는 조항을 넣어도 되는지 등이 계속 화제가 되고 있다. 법안에 명시되지 않은 데다 주무 부처가 방침을 정하지 않은 것들이 많다. 임대차 3법은 국회에 제출된 여러 법안을 합한 대안으로 통과된 상태라 정해지지 않은 부분도 있다.
부동산법 전문가인 김예림 법무법인 정향 변호사는 "임차인에게 불리한 계약은 무효로 보는 경향이 있기 때문에, 계약갱신 청구 불행사 조건부 특약은 무효가 될 확률이 높다"고 했다. 또 갱신 시 반전세 전환 가능성에 대해서도 "계약갱신은 같은 조건으로 계약을 연장한다는 의미라서 임대인·임차인 간 합의가 있어야 할 것"이라고 했다.
2020년 7월 31일부터 임대차3법 중에서 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 즉시 시행된다. 국토교통부가 내놓은 자료를 보면 세입자(임차인)는 전세계약 만료 6개월~1개월(12월10일부터는 6개월부터 2개월)전 까지 계약갱신을 요구할 수 있고 증액 임대료는 직전 임대료의 5%를 못 넘긴다. 아울러 기존 임대차 계약이 전세인 경우 세입자가 계약갱신권을 행사하면 월세로 전환할 수 없다. 단 임차인이 수용하면 가능하다. 전세의 월세 전환 통로를 일부 막아 놓은 셈이다.
Q. 세입자는 언제부터 집주인에게 계약갱신을 요구할 수 있나
-임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지다. 예를 들어 만료일이 11월15일 이라면 10월 15일까지 가능하다. 다만 법 개정에 따라 12월10일부터는 6개월 전부터 2개월 전까지로 단축된다는 점에 유의해야 한다.
Q. 갱신요구권은 몇회 부여되나
-1회(2년) 보장된다. 다만 명확한 의사를 표시하지 않고 묵시적으로 연장되는 경우에는 권리가 인정되지 않는다는 점에 유의해야 한다. 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시(내용증명 등)를 하는 경우로 한정된다.
Q. 법 시행(7월31일) 이후 계약 잔존기간만 있으면 무조건 요구 가능한가
-가능하다. 하지만 계약기간이 1개월 이상 남아야 한다. 즉 7월31일부터 8월30일 사이에 계약이 만료되는 계약은 세입자의 권리가 인정되지 않는다.
Q :법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺어도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지
-불가능하다. 이번 개정 법률은 존속 중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 먼저 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있다. 다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야 한다.
Q :임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있는지?
: 가능하다. 임대료를 5% 미만으로 조정 가능하다. 만약 8% 올려주기로 했다면 3% 돌려 받을 수 있다. 단 돈을 이미 준 경우는 복잡해 질 수 있다. 아울러 임차인은 5% 이상 올린 금액을 그대로 받아 들이고, 계약기간 만료 시점에 계약갱신청구권을 행사할 수도 있다. 즉 5% 미만으로 조정하거나 기존 계약을 유지하면서 나중 만료 시점에 갱신을 행사할 수 있는 것 중 하나를 선택할 수 있다. 아래는 국토부가 예시로 든 내용이다.
Q. 세입자가 계약갱신청구권 행사했는데 집주인이 전세->월세 전환을 요구하는 경우는
-개정 법률상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일해야 한다. 즉 전세->월세 전환은 안 된다. 물론 세입자가 수용한다면 가능하다. 이때도 5% 증액 상한은 지켜야 한다.
Q 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있는지?
:본인은 물론 직계존비속이 거주하는 경우 등 가능하다. 아울러 임차인이 고의도 주택 일부 등을 파손했을 경우도 가능하다. 임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우에는 임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구 할 수 있다. 손해배상액은 계약 체결 시 임대인과 임차인 간 합의한 금액이 우선이다. 계약 체결 시 합의금도 특약조항에 넣는 것이 좋다. 단 합의가 이뤄지지 않을 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액으로 한다.
Q. 집주인이 계약갱신청구권을 행사한 임차인 거주 주택을 매도할 수 없나
-매도할 수 있다.
Q 전·월세 상한을 정하는 주체는 누구인가.
-특별시와 광역시, 특별자치시·도다. 이들이 조례를 통해 시·군·구 등 행정구역별로 정하도록 할 수 있다. 조례에 따라 자치구뿐 아니라 동별로 정할 수도 있다. 정부와 지자체 간 협의를 통해 지자체별 임대료 상한 발표 일정을 논의할 계획이다.
댓글