설비투자가 2018년 전년도의 1/3수준이다. 부동산도 조선도, 자동차도, 건설관련 건도 상당히 줄어드는 모양이다. 무역수지도 작년에 비해 약간의 축소되는 분위기다. 민간소비만 작년초에 워낙 경기가 안좋았던 터라 연간으로는 증가된 모양새다. 수입은 많이 늘어나는데 수입이 뭘로 늘어나는 것인지 모르겠다. 자동차,
국토교통부 연도별 주택 미분양 현황 자료인데 2017년도도 아마 2015년도 이래 주택미분양은 비슷한 규모이기 때문이다. 전국적으로 또는 수도권으로 볼때도 비슷한 규모이기 때문이다.
1) 2018년 7월 20일 일어나는 강북권 상승의 이유는?
강북 일부지역(용산,여의도)의 호재와 더불어 잠깐 매수세로 판단 보유세가 시장에서 보유세 확장전 시장을 예상했었을때 그 시장가의 금액이 반영돼지 않은 그리고 종부세 마저도 시장에서는 미온적인 세제정책이라는 판단이 나오면서 우리가 지금 진행하는 그 인상폭이 시장에서는 충분치 않고 가격을 하락으로 이끌만큼 커다란 변동요인이 없다고 생각할 수 있다. 현재로서는 12월의 시장의 가락시영(헬리오시티)라는 9500세대의 향방을 지켜보는 것이 유일한 대안이라고 생각한다. 헬리오 시티는 어떻게 보면 강남, 서초, 송파의 커다란 방향타 역할을 하고 싶을 것 같다.
2) 2018년 하반기 재건축 시장의 방향은 ?
총가구 5만가구중 19천가구의 효율을 책임지고 현재를 타개할 수 있는 유일한 방법으로는 일반가구의 가계를 정비시키고 재건축시키어 개발하는 것인데...
2018년 우리는 참으로 우리는 많은 어려움에 처해 있다. 일반물량도 2018년에 많은 물량이 지어졌지만 금리까지 이중부담으로 하반기이후 작용할 듯하다.
우리는 올해 가장 많은 재개발 재건축 물량이 분양될 예정이다. 가격이 좋아서 여러가지 플러스 요인으로 작용할 듯하나 실은 그 반대로 가격이 내려갈 경우 더욱더 많은 부담요인으로 작용할 가능성이 많다.
3) 부동산 감소 대세론
3.2% 부동산 금리 내리고 인구 감소세를 들더라도 우리의 증가추세는 감소할 수 있을 것이다. 경기도 지역은 부동산에서 안전함이 남아있지 않은 지역중에 하나다. 전세가구는 서초가 급등한 이유가 무엇인지 모르겠다. 서초구 재개발 이주계획이 들어오고 있는 경우이고 전세가격이 상승하고 있는 상황이다. 헬로시티는 9500세대가 입주하면서 2023년까지는 입주물량이 서울주변지역의 전세값이 모두 떨어질 수 밖에 없는 상황이다. 과천시는 매매가가 하락되어 있는 상황이다. 과천시는 급매가 늘어날 수 밖에 없는 상황이다. 다시 살아나고 있는 상황이다. 언론에서 너무 빨리 플레임을 빨리 상승으로 만들고 있는 상황이다. 8월에 금리인상이 있다는 것이다. 금리인상하면 대출금리가 올라갈텐데 공시지가 현실화 방안이 나오면 문제가 많이 발생할 수 있다. 투자여건은 너무나 어려운 상황이다. 상승심리, 시중에 떠도는 부동자금 1000조 되는데 부동산 자금으로 흘러들어온다는 설이 있다. 서울에 입주물량이 강동구 송파구 물량이 악재가 날수있다.
4) 매가격지수 변동률
잠실주공 5단지 용적률 거래가 아직도 거의 없는 상황이고 잠실주공 16.5억원으로 두껍게 쌓여있고 거래량이 1건 2280세대로 볼때 1건은 많은량은 아니고 송파구 가격변동률이 많지는 않은것 같은데 대치동 은마아파트는 그 앞에 래미안은 22.5억원으로 거래가 돼어있고 은마아파트는 시세가 강세를 띄고있어 거래가 돼고 있는 상황이다. 14.5억원으로 거래가 돼고 있는 상황이다. 서초아파트 가격이 꿈틀거리고 있는 것이다. 가격이 오른폭이 나타나고 있다. 2건으로 거래가 돼고있으니까 최저 반등하는 분위기인것 같다. 호가도 저점을 찍고 올라가고 있는 상황이다.
5) 서울아파트 가격 상승 예상하는 이유
국민의 기본소득을 초과하여 상승/ 수요는 항상 몰리고 있는 상황이므로 대규모 주택 공급이 어려운 상황이다. / 인구는 감소해도 세대수는 증가한다. 세대수는 1000세대가 증가하는 이유는 세대수만큼 주택을 필요로 한다. 늘어나는 세대는 1인 가구 세대이고 혼자된 노인층이고 이혼가구가 증가하면서 1인가구가 증가하게 된다. 노인세대의 1인가구는 시장의 공급자로 판단한다. 오피스텔, 원룸, 고시원등의 다가구 주택형태로 공급이 쉬이 이루어진다. 무한정공급부족 원인은 절대 걱정할 필요가 없다. 오피스텔 거래는 의미없다. 상승심리 5년동안 지속적으로 상승하다보니 상승에대한 착각이 이루어지기 어렵다. 분양가를 낮추어 낮추어 분양을 했었다. 거래량이 감소했다. 지금 가격을 소비자는 신뢰하지 않는다.
그럼에도불구하고 하락을 예상하는 이유는 금리인상 대출규제를 하게 되면 대출을 낄수 밖에 없다. 대출은 확정돼 있는 것이다. 변동금리를 적용 받는다. 인구감소(주택수요층 20%인하) 서울시내 수요층이 감소하는 이유를 들수 있다. 너무많은 공급과잉 2018년 40만분양하는데 지방은 타격을 받고 있는 중이고 부동산 규제가 계속 주어지고 있다는 것이다. 창업을 하거나 부동산 규제를 하고 있다는 것이다. 미국금리가 인상하는데 연동하여 대출금리가 인상하고 있다는 것이다. 2019년 3.5%까지 미국금리가 인상하고 있다는 것이다. 가계부채증가를 예를 들면 2017년 가계부채가 1450억원에 이르고 있다. 강화된 대출규제 흐름분석 DTI 연소득에서 원리금이 차지하는 비중 : 기존주택담보대출의 이자까지 계산 신DTI는 2년치 소득평가 추가 대출시 기존대출의 원리금이자까지 평가하는 것임 DSR 대출자의 모든대출을 포함하여 평가, 전세자금대출, 마이너스통장, 신용대출, 자동차 할부금, 카드론 등등 모든것을 포함하여 계산 / 인구감소 주택수요층 20% 하락/
6) 부동산규제
분양가상한제
재건축 초과이익 환수체
재건축 안전진단 강화
중도금 대출 제한
분양권 전매 제한
양도세 중과세 제도시행
보유세 강화
투기과열지구지정
아파트매수자금 출처조사
부동산 가격이 더 올르리라고 생각하는 것은 또한 감소하는지에 대한 미래치는 확인할 수는 없지만 일단은 현재로서는 예측할 수는 없지만 가격이 바로 떨어지리라 생각하지는 않는다는 것이다. 기존 가격 대비해 아무것도 알려고 하지 말고 욕심을 버리게 되면 많은 우여곡절이 있겠지만은 말이다. 실거래가 대비해 바로 올라가는 것은 없지만 여러가지 반영이 돼 있고 가격에 대한 반대급부가 작용하고 있다는 것이다.
댓글