Contents
인물과 문화/ Fashion, Beauty/ Cooking, Dining 3개의 카테고리로 돼어있네! 내가 그래도 예전에 좋아하던 잡지임 ㅋㅎ 왜 내집짓기 열풍이 조금씩 더 열기를 더해가는구나! 만약에 Apartment가 가격이 미친듯 올라가 구지 저 개성없는 건물에 일생을 투자하며 살기 보다는 아예 패러다임을 바꾸는 것도 하나의 방법이겠구나! 라는 생각이 든다.
1. 꿈꾸는 주택살이 그려보기
집 짓기의 첫단계로 부지 매입이나 예산, 설계사 선정부터 말하는 경우가 대부분이다. 하지만 그에 앞서 반드시 실행해야 하는 부분이 있다. 가족이 앞으로 어떠한 삶을 살아가길 원하는지 충분히 고민해 보는 것이다. 집은 한번 지으면 10년 길게는 30년 이상 살아야 하기 때문에 장기적인 삶의 계획이 반영돼어야 한다. 은퇴이후 노년기를 보낼집인지, 한창자라나는 아이들과 노년기를 보낼집인지 , 한창 자라나는 아이들과 함께 살집인지, 도시 내편의 생활과 인프라가 중요한지, 자연의 사계절을 누리고 싶은지에 대해서~~ 나는 아무래도 내 나이가 아파트를 3년전에 팔아서 내 수중에 현금이 많지않은 50대이다. 서울에 아파트를 들어갈려고 했더니 너무 땅값과 아파트값이 비싸고 구지 그 대열에 들어갈 필요는 없을듯해서 아예 집을 질려고 하는 것이다. 경기도 지역 아마도 나는 분당이나 하남 양평 수원 이런지역에 집을 질려고 하는데 아직 구체적이지 않다. 나는 직장을 다니고 있고 퇴직이 아마도 나는 2땡땡땡년 까지 일을 할려면 앞으로 9년 정도 남아 있을듯 하다. 아루래도 나는 아무것도 모르니 물론 처음 도전하는 집 짓기로 자료수집과 공부를 해야 하는 입장이다. 내 주변에 집을 짓고 사는사람 J기획 선배, O사후배, S사후배등 먼저 집을 짓고 사는 분들에게 정보를 얻어야 할 것으로 보인다. 너무 늦었는지 모르지만 말이다. 그런데, 환금성이 있기는 한것인가? 후 가치평가 기준은 무엇인지 궁금해진다.
2. 예산점검하기
필요예산과 가용 예산을 정리해보자. 필요 예산은 대지구입비, 설계 및 감리비, 공사비, 이사비 각종세금들 총 4가지 항목으로 나눌 수 있다. 대개 큰 비중을 차지하는 대지 구입비와 공사비만 염두에 두는 경우가 많은데 설계 및 감리비 항목과 각종 인허가 시 필요한 비용을 체크해두어야 마지막 단계에서 예산에 쪼들리는 상황을 피할 수 있다. 또한 전세보증금을 집 짓기에 보태는 경우에는 잔금 지불 일정을 감안하고, 입주 일정이 맞지 않을 경우 레지던스에서 지낼 월세와 이삿짐 보관 비용도 마련해 두어야 한다.
3. 땅 찾기
어떤 지역에서 어떤 유형의 주택에 살 것인지 고민해 봤다면 이제 땅을 찾아볼 차례. 땅은 정말 신중히 알아봐야 한다. 흔희 사람들이 착각하는 것 중 하나가 내 땅이면 마음대로 집을 지을수 있다고 생각하는데, 절대 그렇치 않다. 땅위에 흙을 가져다 놓는 것조차 개발 행위 허가를 받아야 가능하다. 또 건축법이 정해놓은 건폐율과 용적유을 따라야 하며, 각 땅에 해당하는 지역지구와 건축법규, 조례도 제각기 다르다. 가장 좋은 방법은 직접 확인하는것, 국토교통부에서 운영하는 토지이용규제정보 서비스 htttp://luris.molit.go.kr/web/index.jsp에서 확인한고자 하는 땅의 주소를 입력하면 해당땅의 용도와 건폐율, 용적률등을 알 수있다. 부동산 중개소를 적극적으로 활요하면 될듯하다.
4. 건축사무소 선정
건축가는 집을 짓기로 결심한 순간부터 알아봐도 무방하다. 종종 건축가를 어렵게 생각하는 경우가 있는데 전혀 그럴 필요없다. 요즘은 주택 위주로 설계하는 젊은 건축가가 많고, 건축가를 소개하는 사이트도 다양하다. 건축사무소를 선정할 때는 매입할 부지가 있는 지역 내 사무소, 내가 원하는 타입의 집을 많이 설계한 사무소 등을 찾아보고, 포토폴리오를 확인한 뒤 세 곳정도 추려서 미팅을 진행하면 좋을 듯 하다. 이 미팅은 실제 진행과정이나 설계비, 예산등 전반적 내용을 확인하는 중요한 자리가 될것이다.
5. 건축사무소와 설계 계약 체결
건축사무소와 미팅을 진행하며 내가 생각한 것과 가장 유사한 안을 제시하는 건축사무소를 선정하면 된다. 계약서는 국토교통부에서 내려 받을 수 있는 건축 물의 설계 표준계약서를 바탕으로 업무 범위, 비용지불 시기 및 조건, 기간등에 대한 내용을 명시하고, 애매하게 느껴지거나 낯선 용어가 있다면 반드시 질문하자! 집짓기 과정에서 건축가와 건축주는 몇 번의 미팅을 거쳐 서로의 생각을 공유하고 설계안을 제안 조정하게 된다. 이때 건축가가 어떤 단계에서 어떤방법(스케치나 투시도, 모형등)으로 설계안을 보여줄지 미리 논의한 다음 계약서에 명기해 두는 것도 좋다. ##예산관리: 설계 착수금(보통설계비의 30-50%) 개발 행위 허가(필요시 별도 계약)##
6. 땅 매입하기
토지를 매입할때는 지반의 상황이나 주변환경 등을 꼼꼼히 체크해야 한다. 평일과 휴일, 낮과 밤 등 여러 차례 조건을 바꾸어 방문해보고, 건축 사무소를 선정했다면 반드시 함께 방문해 더욱 신중하게 둘러보길 원한다. ##예산관리: 대지비용, 토지취등록세, 토목 설계비, 매매계약서, 인지세, 토지의 소유이전등##
7. 부지 조사, 측량
본격적인 설계를 시작하기 전에 반드시 해야 할 일이 부지 조사와 측량이다. 막상 측량해보면 지적도 등본에 기재된 것과 실제 수치에 차이가 나는 경우가 종종 있는데, 측량을 먼저 하지 않아 생기는 불편과 비용은 고스란히 건축주의 몫으로 돌아온다. 건축물을 신축 증축 개축하거나 인접한 토지와의 경계를 확인하고 싶을 때 경계 복원 측량을 하게 되는데, 한국국토정보공사에서 제공하는 지적측량바로처리센터(baro.lx.or.kr)홈페이지에서 신청할 수 있다. ## 예산관리: 지반 측량비, 경계 복원 측량 수수료##
분쟁의 소지를 없애기 위한 필수 과정으로 경계 복원 측량은 등록된 토지의 경계점을 지상의 꺽이는 모서리마다 말뚝을 박아 내 땅의 경계를 알려주는 것이다. 분쟁의 소지가 많기 때문에 땅주인은 물로 인접한 대지 소유주와 건축가, 시공사가 같이 있는 자리에서 진행하는 것이 좋다.
8 설계
건축설계는 기획 설계(계획설계), 기본 설계, 실시 설걔의 과정으로 진행된다. 기획 설계는 건축사를 선정하기 이전에 건축주가 정리해야 할 일련의 과정이다. 건축사 선정후 이뤄지는 기본 설계는 가장 중요한 단계로 건축주의 요구 조건을 반영한 집을 짓기 위해 다양한 조건을 계산해 도면화 하는 과정을 거친다. 요구한 사항이 제대로 반영돼었는지 꼼꼼히 확인하면서 마음에 들지 않는 부분이 있다면 수정 요청을 제대로 확실히 해야 한다. 이 단계에서 생기는 수정은 추가비용이 들지 않지만, 도면을 면밀히 살피지 않아 이후에 생기는 수정 사항에 대해서는 추가 비용이 발생하므로 꼼꼼히 살펴보아야 한다. 방 배치부터 수납, 조명이나 문의 위치, 콘센트 수와 배치까지 디테일하게 점검한 뒤 평면을 확정하면 실시 설계가 시작된다. 실시 설계는 기본 설계를 바탕으로 공사용 도면을 만드는 것으로 2-3주가량 소요된다. ##예산관리: 기본 설계 단계에서 설계비의 일부(보통20%)지급, 평면 확정 후 새로 구입할 품목(가전제품, 가구, 조명, 커튼이나 블라인드, 실외조명, 어닝등)예산 정하기##
예산을 점검해야 하는 시기: 이 시기는 대략의 공사비를 예상하고, 예산 및 자금 운용 계획을 재점검해야 한다. 만일 기본 설계 단계부터 예산 조정이 필요하다면 희망 사항의 우선순위를 매겨 예산 배분에 강약을 조절하며 건축가와 상의하자. 설계에 현실적인 예산 범위가 반영된 공사 견적을 받기 위해서는 건축가에게 기본 설계에 따른 예산을 우선적으로 상담받는것이 좋다.
9. 건축 인허가 접수
건축 사무소에서 설계 도면을 그려서 건축주에게 확정을 받은 후 시청이나 군청, 군청건축과(건축허가과)에 직접 제출하거나, '세움터'라는 건축 행정 시스템을 통해 건축 인허가를 접수하게 된다. 내륙 지방의 경우 특별한 보안 사항이 없으면 15일 정도면 인허가를 받을 수 있으며, 제주도의 경우 최소 두 달은 생각하고 진행하는 것이 좋다. 국민주택 규모에 따른 정부 지원책, 자자체마다 제공하는 혜택, 친환경 설비 기기로 지원받을 수 있는 조항 등을 이 시기에 체크하고 신청한다. ##설계비중 나머지 일부를 지금(보통50%), 허가비, 면허세, 채권
10. 시공사 선정 및 계약
좋은 건축가를 만나는 것만큼 어렵고 중요한 문제가 좋은 시공사를 선정하는 일이다. 설계를 아무리 멋지고 상세하게 해도 시공사를 잘 못 만나면 비가 새거나 문이 안 닫히거나 균열이 생기는 등 부실공사, 공사 비용 추가, 공기 지연등이 발생할 수 있다. 시공사는 건축가가 추천하는 업체를 포함해 두세 군데 업체에서 견적을 받되, 자격 면허를 제대로 갖춘 건축 기술자인지를 확인하고, 각 공정별로 구분해 자재의 수량과 단가를 기재한 견적서를 제출한 업체를 선정하는 것이 안전하다. 시공사와 계약할 때는 계약서와 함께 견적서, 도면, 시방서 등 체크할 서류가 많다. 완전하게 이해할 때까지 계약서 사인을 서두르지 말고 모든 구비 서류를 챙기자. 특히 공기가 늦어질 경우 어떻게 대응할지에 대해서도 서면으로 확인하자. ##예산 계획: 재건축의 경우 이사비와 레지던스 임대료##
시공사의 A/S 여부를 확실히 CHECK: 시간이 지나면서 나타나는 미흡한 점에 대해서 A/S요구하면 되는데 브랜드업체와 소규모 개인 업체의 차이가 바로 여기에서 나타난다. 시공사를 선정할때 A/S부분이 어떻게 진행하는지 면밀히 체크하자!
11. 공사
건축 인허가를 받았다고 바로 공사가 시작되는 것은 아니다. 지금부터 공사를 하겠다는 착공계를 제출해야 한다. 일주일 정도면 착공계에 대한 허가가 나고 비로서 공사가 시작된다. 공사가 순조롭게 이어진다는 전제하에 목조건축은 3개월 콘크리트 건축은 5개월 정도 소요된다. ##예산계획: 공사 시작 단계에서 건축 공사비의 일부 지급(보통 10~20%), 적정 시점마다 공사비 지불, 재건축의 경우 해체 공사비, 직영 공사 시 고용 보험금과 산재 보험료, 외주 업체 계약(태양광, 지열, 시스템에어컨, CCTV, 열회수형 환기장치 등) ##
한눈에 보는 공사과정: 땅정리 및 토목공사- 기초공사- 골조공사- 벽체공사- 지붕 공사 및 창호 공사- 배관 공사 및 배선공사- 내 외장공사- 설비 공사- 외부 마감 공사- 완공
12. 사용 승인(준공) 및 인도
건축법에 따라서 제대로 지었는지 확인하는 검사와 주택 성능 표시 검사를 실행한다. 사용 승인이 완료되면 법무사 사무소에 의뢰해 건축물대장을 만들어 등기부등본에 등재하고, 취득세, 등록세 등의 세금을 납부하면 끝. 모든 절차가 끝나면 보증서와 설비의 취급 설명서, 건물 사용에 대한 안내서, 열쇠를 넘겨 받는다. ##예산 계획: 등기 관련 비용(취등록세), 완료 검사 비용, 화재보험 및 보안업체 신청, 건축 공사비 잔금, 설계비 잔금, 추가 공사비 정산##
13. 준공 청소, 이사 및 입주
준공 청소까지 끝내면 드디어 입주! 설레는 주택 라이프의 시작이다. 입주해서 생활하다 보면 전에는 미처 인지하지 못한 문제점이나 미흡한 부분이 하나둘 눈에 띄기 시작할 것이다. 그럴 땐 걱정하지 말고 시공사에 A/S 접수를 하면된다. ## 이사에 맞춰 주민등록 이전과 우편 서비스의 수속을 해두고, 주택 담보 대출의 공채를 받기 위해서는 확정 신청이 필요하다.##
댓글